新築のワンルームを買おうと思っていますがどうでしょうか?

A.一悪いことは言いません。やめておくべきです。

 

不動産ブIムになると、必ずといっていいほど供給が増えるのが新築ワンルームマンションです。しかし、新築ワンルームは、マンションの中でも最も値下がりして、含み損が発生しやすいタイプのマンションです。なぜなら、ワンル!ムマンションはほとんどが投資用です。投資用ということは、購入価格に対する年間賃料収入の割合である表面利回りが購入判断のすべてということです。中古で売り出す際、利回りがどれくらいかということで価格が決まってきます。現在、新築ワンル1ムは表面利回りが4%程度で売り出されていますが、一度入居して中古になればたとえl年経たなくてもおそらく6%くらいでないと売れないでしょう。表面利回りが上がるということは、賃料が一定だとすれば、その分価格が下がるということです。たとえば表面利回りが4%から6%になるとすれば、価格は3八万の2に下がるというととです。新築価格が2000万円なら、買った瞬間に約700万円失った乙とになります。それでもなぜ新築ワンルlムが売れるかというと、主に節税対策として高額所得者が購入するからです。ローンを利用して購入すると不動産所得が赤字になるので、本業での所得税や住民税が軽減されます。実際、投資用マンションを購入すると1年目は節税効果でキャッシュフローはプラスになりますが、それが続くのはせいぜい2,3年くらいまで。その後は、管理費などがかさみ「デッドクロス」といって、キャッシュフローがマイナスになり、どんどんキャッシュが流出する状態になります。さらに年数を経ると、空室リスク、リフォーム等の必要も出てきます。その上、売却時に多額の含み損が表に出てきます。ローンを借りているなら、この含み損を現金で埋め合わせなければなりません。どうしてもワンル1ムマンションを買いたいということであれば、都心の好立地で空室リスクの低い中古を検討すればいい話です。新築だけは「命取り」になるので避けなければなりません。