マンションを買うには、南向きの部屋がやはりお勧めでしょうか?

A.一立地によって変わってきます。

 

住戸の向きについていうと、日本人は南向きが好きですが、都心部ではそれほど北向きはネガティブな要素にはなりません。中古で売り出す際、北向きでも前方の視界が広がっていて夜景がきれだったりすれば、購入希望者に気に入ってもらえるケースは多いのです。そもそも、建物は敷地の南側に迫って建っていく一方、北向きは建築基準法による斜線制限もあって、眺望が開ける(「前がはける」)ケースがままあります。たとえば、
東京タワーが北の方向に見える芝公園、赤羽橋、東麻布などのタワーマンションなら北向きの住戸の魅力は高いといえます。また、タワーマンションなどで北向きの割安な住戸をあえて購入するという選択もあります。実際のデータから見て、北向きマンションが値上がりしやすい場所は中央区・港区・江東区。中には加%以上もあがった例は多数あります。なぜこんな乙とが起こるかというと、新築時、タワーマンションでは必ず南向きと北向きができ、価格差が出ます。いくら眺望がよくても北向きを南向きと同じような価格設定で売るノウハウやスキルのある売主は限られるので、北向きの住戸は割安になりやすいのです。また、タワーマンションは専有面積の割に間口が広く、北向きであっても日中の室内は比較的明るいといえます。西日が嫌いな人やDINKSなど帰宅が遅くなりがちな人はあまり北向きを気にしないケlスがあります。ただし、立地は限られるので注意が必要です。東京都心部でもエリアによってはやはり南向きでないと値下がりリスクが高いところは少なくありません。

新築のワンルームを買おうと思っていますがどうでしょうか?

A.一悪いことは言いません。やめておくべきです。

 

不動産ブIムになると、必ずといっていいほど供給が増えるのが新築ワンルームマンションです。しかし、新築ワンルームは、マンションの中でも最も値下がりして、含み損が発生しやすいタイプのマンションです。なぜなら、ワンル!ムマンションはほとんどが投資用です。投資用ということは、購入価格に対する年間賃料収入の割合である表面利回りが購入判断のすべてということです。中古で売り出す際、利回りがどれくらいかということで価格が決まってきます。現在、新築ワンル1ムは表面利回りが4%程度で売り出されていますが、一度入居して中古になればたとえl年経たなくてもおそらく6%くらいでないと売れないでしょう。表面利回りが上がるということは、賃料が一定だとすれば、その分価格が下がるということです。たとえば表面利回りが4%から6%になるとすれば、価格は3八万の2に下がるというととです。新築価格が2000万円なら、買った瞬間に約700万円失った乙とになります。それでもなぜ新築ワンルlムが売れるかというと、主に節税対策として高額所得者が購入するからです。ローンを利用して購入すると不動産所得が赤字になるので、本業での所得税や住民税が軽減されます。実際、投資用マンションを購入すると1年目は節税効果でキャッシュフローはプラスになりますが、それが続くのはせいぜい2,3年くらいまで。その後は、管理費などがかさみ「デッドクロス」といって、キャッシュフローがマイナスになり、どんどんキャッシュが流出する状態になります。さらに年数を経ると、空室リスク、リフォーム等の必要も出てきます。その上、売却時に多額の含み損が表に出てきます。ローンを借りているなら、この含み損を現金で埋め合わせなければなりません。どうしてもワンル1ムマンションを買いたいということであれば、都心の好立地で空室リスクの低い中古を検討すればいい話です。新築だけは「命取り」になるので避けなければなりません。

いわゆる「リノベーシヨン物件」は、 立地の割に価格が手ごろでお買い得じゃないでしょうか?

A.内装は新築並みでも、資産価値は築年数に応じたものでしかありません。

 

リノベーション物件とは、中古マンションを不動産会社が買い取り、室内の内装や設備を全面的に新しくして売り出しているものです。見た目は新築マンションと変わらず、個性的な間取りなどにするケlスもあり、何より新築マンションに比べて割安なのが大きなメリットです。しかし、マンションの内装や設備はいくらでも後から変えることができるのですが、基礎や柱、梁といった構造部分は基本的に変わりません。現在の耐震基準である「新耐震」(昭和団年6月1日以降に適用)以前のマンションであれば、大地震の際に大きく損傷するリスクが否めません。むしろ、内装を全部やりかえることで構造部分が見えなくなってしまう点、か問題です。また築年数、か古いものは、排水管や建物の防水など、水回りのトラブルもよく聞きます。マンションの内装や設備は後からいくらでも変えられるということでは、私は新築マンションのモデルルームも見なくていいと言っているくらいです。それはモデルルームというのはしょせん、ハリボテだからです。モデルルームのコlディネ1トがどんなに素敵でも、その物件の市場価値とはまったく関係ありません。マンションの価値で重要なのは、自分では変えることのできない立地であり、環境であり、向き、さらに構造と耐周年数です。マンションの法定耐周年数は釘年で築加年なら残存耐周年数は幻年で、建物の価値はこの期間分しかありません。そういった点は購入後、個人の努力ではどうにもできませんし、だからこそ不動産の価値を左右するものと言えます。内装は自分で変えようと思えばいくらでも変えられるので、極論すればどうでもいい乙となのです。単なる厚化粧にすぎません。私はリノベlシヨン物件はお勧めしません。

コーポラティブハウスはどうでしょうか?

A.資産性を重視するならお勧めしません。

 

コーポラティブハウスとは、自宅の購入を検討している個人が集まって、自分たちで土地を購入し、各住戸の聞取りゃ設備をそれぞれが設計して建てるものです。通常の集合住宅と違って自由設計が可能であること、不動産会社の利益や広告宣伝費が不要な乙と、などがメリットとされます。しかし、私はコlポラティブハウスはお勧めしません。まず、中古での売却が難しいからです。通常のマンションは面積、間取り、設備など最大公約数的に商品企画されているので、中古で売却する際も買いたいと思う人がそれなりにいます。しかし、コlポラティブというのは、各住戸そこに住む人の希望やわがままを最大限に反映してつくるので、それを気に入る人を探すのが難しいのです。自動車でも下取りに出してちゃんと買い手がつくのは無難な白で、紫やオレンジなどあまり見かけない個性的なカラーだと、値引きをしなければなかなか売れません。それと同じです。たとえば、コーポラティブハウスでよくあるのが、室内に階段がある間取りです。階段は、どうしてもデッドスペースになり、床面積に対して有効に使える部分が減ります。デッドスペースの資産価値はゼロです。そもそも住宅というのは、住む人の個性やライフスタイルが反映されていればいるほど売りにくくなると思ったほう、かいいです。将来的に大規模修繕などのコまた、コlポラティブは小規模なマンションが多く、ストが割高になる点も不安です。さらに、コlポラティブハウスは不動産会社の利益などが不要なので割安に新築マンションが手に入るという言い方をします。しかし、実際はコlポラティブの参加者を集めるために広告を打たないといけませんし、建物の設計段階でかなり時間がかかったりして金利負担も大きくなります。結局、みなさんが考えるほど安くはないのです。それに、コlポラティブハウスの土地というのは、戸建てには広すぎ、かといって
不動産会社がマンションを建てるには狭いというある意味、中途半端な広さで誰も買わないようなものが多くみられます。そのため、立地環境もさほど優れているというわけではありません。ただし、そのマンションにずっと永住するつもりで、いろいろこだわった自分仕様の設計にしたいというととであれば、コーポラティブハウスも選択としてはあると思います。将来、売ることを考えない、つまり出口はいらないという前提であればアリだと思います。

マンションより戸建てを買いたいのですが?

A.戸建ても都心ならばいいと思います。

 

戸建ては建物の価値がだいたい初年でゼロというのが金融機関の査定です。つまり、建物価値がものすごい勢いで減価してしまうのです。しかも、建物の建築費というのは立地による違いがほとんどありません。土地値がたとえば1億円で、その上に2000万円の建物があるのであれば、初年で建物の2000万円分下がるだけなので8000万円の資産が残ります。乙れだと収支計算上、成り立ちますが、郊外の場合、土地値が2000万円、建物が2000万円だとすると、初年後に建物分、かゼロになれば、買った時の半値になってしまうわけです。そうなると、住宅ロlンの残高が2000万円以上残っていた場合には、資産よりもロlン(借金)のほうが多い状態になってしまいます。ですから、比較的都心に近いところで戸建てを買えば、あまり損することはないでしょう。ただし、価格はマンションに比べると高めになると思います。