マンションの管理が資産価値に与える影響は どれくらいでしょうか?

A.管理状態の良し悪しは築年数が経つにつれて資産価値に影響を与えます。しかし管理会社がどこかということは売主や施工会社ほど重要ではありません。

 

マンションでは各住戸の室内以外の建物や設備、植栽などは、管理組合として管理を行います。こうした管理をきちんと行っているかどうかで、見た目の印象はもちろん、建物や設備の耐久性や安全性、あるいは修繕積立金など資金面の負担にも次第に差がでできます。そういう意味では、管理がマンションの資産価値に影響を与えることは間違いありません。ただ、新築時には立地などをチェックするほうがはるかに重要です。また、管理業務の多くは管理会社に委託されるととが多く、どの管理会社が担当しているかを気にする人がいます。しかし、管理会社については変更も可能で、中古で売り出す際、売主や施工会社に比べると重要性はそれほどでもありません。管理業務の委託費が高いと思われる場合には、他から見積もりを取ったりして見直しの交渉をするということもよく行われています。こちらもあまり気にする必要はないでしょう。なお、当社ではマンション居住者に対して管理会社の評価をたずねるアンケート調査を定期的に行っており、大手不動産会社系列の管理会社が上位にランクされる結果となっています。それは単に大手だからということではなく、ゴミ置き場とか共用廊下とか駐輪場とか、表からは目につきにくいものの住民が毎日使うスペースをきれいにしているからのようです。管理会社の最近の傾向として、以前より踏み込んだサービスを行うようになってきています。以前は共有部分だけを対象としていましたが、専有部分についてもこまごました依頼に対応したり、設備のメンテナンスやさらにはリフォームなどにも積極的に取り組むようになってきています。そういう点は確認しておくといいでしょう。家 査定をするなら今すぐコチラ。

新築マンションでは価格交渉はできないのでしょうかつ

A.一売れ残り物件ではむしろ、積極的に交渉すべきです。

 

新築マンションの「売れ残り」に明確な定義はありませんが、建物が完成して入居が始まったのにまだ売れていない住戸は明らかに売れ残りといえます。中古マンションでは一般に売り出して3カ月以内に買い手がつかない場合、売り出し価格を見直すことから、新築でも販売開始から3カ月ほどたっても売れていない場合は、売れ残りと考えていいでしょう。何期かに分けて売るマンションの場合、後の期になるほど売れにくい住戸が残る傾向があります。いずれにしろ、売れ残っているというととは市場の適正価格ではないということですから、「いくらになるのか」とか「乙れくらいなら検討する」といった交渉をしてみるべきです。なお、売れ残り物件でもチラシなどの広告に掲載される住戸は、残った中でも一番魅力的でコストパフォーマンスが高いといえます。購入者の興味を引き販売センターへ来てもらうのが目的で、スーパーの目玉商品のようなものです。ひとつの目安にするといいでしょう。

不動産会社の友の会などには登録したほうがいいでしょうか?

A一情報を早く入手できるので、したほうがいいです。

 

新築マンションを分譲している不動産会社はどこも、無料で登録できる友の会を設けています。登録した人には、新しいマンションの販売を開始する前、電子メlルなどで案内がきます。立地などをみて興味があれば、とりあえず販売センターに行ってみてください。行けば通常、予定の価格表やプラン集の原案を見せてくれたりします。確定ではなく、「今の段階ではこういうふうに考えています」というものです。多くの人がそとで「ちょっと高いな」という反応を示すと価格設定を見直すことになります。逆に「その価格なら絶対買う」という人が多ければ、正規の価格表では少しアップしているかもしれません。期分けして販売する新築マンションはどこも通常、基本的に後のほうになるほど売りにくい住戸が残っているので、早く情報を入手して検討するためには「友の会」を積極的に利用したほうがいいと思います。

何期かに分けて売っているマンションは いつ買うのが有利でしょうか?

A.情報収集を早くから行い、早い段階で見極める必要があります。

 

新築時に人気が高く、高倍率で売れたような新築マンションは、将来、中古で売り出したときも購入希望者が多く、売りやすいといえます。特に全住戸、万遍なく倍率がついて完売したようなマンションは値下がりしにくく、場合によっては値上がりすることも考えられます。したがって、l期目に即日完売したような新築マンションであれば、2期目の販売で申し込むというのはひとつの手でしょう。ただ、売主もそれはわかっているので、第1期で売り出す戸数を極端に抑え、「即日完売」を演出するケlスがあります。たとえば全部で100戸程度の物件で、売り出しが第5期や第6期に及、ぶのは疑問です。以前、全体戸数に対する第1期の適正売り出し戸数というのを計算したことがあります。第l期で売り出した戸数と、その後中古になったときの市場価格の相関関係を調べたのですが、たとえば100戸程度のマンションであれば第1期で却戸程度売り出すケースが中古市場でも値下がりが少ないという結果になりました。あまり細かく販売の期を分けて即日完売を続けるような物件は要注意でしょう。ただ、マンション市場ではこれから売れ行き好調な物件が多くなり、第l期の売れ行きを見てからというのでは遅いケ1スも出てきます。人気を集めそうな物件の場合、事前の相談会などで見込み客を集め、予定の価格表をある程度見せて、その反応を見て第1期を売り出すことがよくあります。つまり、見込客がついているところを第l期として売り出すので、第1期で売り出される住戸のほうがコストパフォーマンスが高く割安といえます。ですから、2013年から2014年にかけては、即日完売を確認してから買うというよりは、第l期での販売戸数が多い物件は第l期から申し込んだほうが条件のいい住戸を買うことができます。

価格の高いマンションのほうがいいということなら 億ションが狙い目でしょうか?

A.一億シヨンは都心以外、値崩れするリスクが高くなります。

新築のときにはいろいろなエリアで億ションが出てきますが、中古で億ションが取引されるのは東京では港区、渋谷区、千代田区と中央区の一部に限られます。それ以外のエリアではl億円以下に値下がりするとみて間違いないでしょう。億ションが買える資金力のある人は基本的にどんな物件でも買えます。わざわざ中古の億ションを選ぶなら、何らかの魅力が必要であり、特に立地(住所)が大事になります。たとえば、お台場に「台場タワlズ」というタワlマンションがあります。お台場では乙のマンションとフジテレビのところだけが港区です。お台場で港区の住所のタワlマンションは「台場タワーズ」しかなく、中古市場でも取引価格は底堅く推移しています。一方、近隣で2億円近い新築分譲価格のマンションが売り出されましたが、新築未入居の状態でありながらその後、半額で売り出されている事例があります。また、ほかのエリアでいえば、品川の港南口は住所としては港区なので人気があるのですが、そこからすぐ隣の品川区になったり、もう少し離れた大田区になるとやはり相場に影響があります。こういった中古マンションの価格を見るだけで、お区内でも、区によってブランドが形成されていることがわかります。「億ション」はごく限られた立地に限定されます。都心での売却しやすさの目安は8000万円までと考えてください。

口同級住宅地にあるマンションはどうでしょうか?

A一本当の高級住宅街は戸建てエリア。積極的にはお勧めしません。

「儲かるマンション」の条件のひとつとして、坪単価が高いエリアにあることをあげています。しかし、坪単価が高いエリアは必ずしも高級住宅地といわれるところとは異なります。本当に都心のマンション立地である場合は別ですが、少し都心から離れた高級住宅地は通常、閑静な場所が多く、基本的に戸建てエリアです。つまり、マンションの購入希望者がそれほど多いわけではありません。出口戦略として、次の買い手を見つけやすいかどうかで考えればマイナスです。価格もそれなりに高くなるでしょうし、そもそも、戸建てエリアに大きなマンションが建てられるような用地が出てくるとは限らないため、広さも十分でないことが考えられます。マンション価格は家賃と連動します。駅から離れた高級住宅地はマンション立地ではないので、値下がり幅も非常に大きくなります。私が持っているデータで調べても毎年の値下がり率で駅近と比べて2%以上悪いケースもあります。マンションを買う場合、私には積極的にお勧めする理由が見当たりません。

現在、独身で賃貸マンションに住んでいますが、家賃がもったいな いので1LDKくらいのマンションを買おうと思っていますが、ど うですか?

A.タイミング的には不動産購入は○。人気の高い都心で探すなど一定の条件をクリアするなら、いいと思います。

 

独身向けのlLDKもワンルlムと同じで、専有面積、か小さくなっていくと、だん利回りに引っ張られていくことになるので、価格が落ちやすいといえます。中古マンションを自ら住むために購入する実需層は、どんなに狭くてもやはり印2m以上をひとつの条件にしています。実需層は中古マンションの購入にあたって、通勤・通学をはじめ親族が近くにいるかどうかなどいろいろな条件で検討するので、相場より価格が多少高くても構わないことがあります。しかし、投資家が中古マンションの購入にあたって考慮するのは、何よりも利回りです。利回りは想定賃料収入と購入価格の比で決まりますから、価格に非常にうるさいのです。コンパクト・マンションは比較的都心に多いので、都心立地で叩2mを超えていればいちおうOKです。ただ、本当にいい立地というのは港区、中央区、千代田区など都心の中の都心に限られます。そもそも、独身の方には私はあまりマンション購入をお勧めしていません。結婚などにより生活スタイルが大きく変わる可能性が高いのに、下落リスクが高いものを選ぶことになるからです。ただし、ロlンをきちんと払っていける方なら、買った後、売却して含み益を出すという戦略も立地次第で可能と考えています。資産インフレを考慮すれば、特にこれから1、2年は独身でもマンション購入を検討する絶好のタイミングだと思います。独身であってもサラリーマンの人なら金融機関は喜んで住宅ロ1ンを貸してくれます。いまのタイミングであれば、貯金を頭金に住宅ローンを借り、何年かのちに売却すれば賃貸マンションに住み続けるより負担は少ないケースが結構、あると思います。できるととなら、含み益が出て、それを売却により現金化し、結婚の費用や次のマイホームの購入費用にあてることを狙ってほしいものです。

マンションを買うには、南向きの部屋がやはりお勧めでしょうか?

A.一立地によって変わってきます。

 

住戸の向きについていうと、日本人は南向きが好きですが、都心部ではそれほど北向きはネガティブな要素にはなりません。中古で売り出す際、北向きでも前方の視界が広がっていて夜景がきれだったりすれば、購入希望者に気に入ってもらえるケースは多いのです。そもそも、建物は敷地の南側に迫って建っていく一方、北向きは建築基準法による斜線制限もあって、眺望が開ける(「前がはける」)ケースがままあります。たとえば、
東京タワーが北の方向に見える芝公園、赤羽橋、東麻布などのタワーマンションなら北向きの住戸の魅力は高いといえます。また、タワーマンションなどで北向きの割安な住戸をあえて購入するという選択もあります。実際のデータから見て、北向きマンションが値上がりしやすい場所は中央区・港区・江東区。中には加%以上もあがった例は多数あります。なぜこんな乙とが起こるかというと、新築時、タワーマンションでは必ず南向きと北向きができ、価格差が出ます。いくら眺望がよくても北向きを南向きと同じような価格設定で売るノウハウやスキルのある売主は限られるので、北向きの住戸は割安になりやすいのです。また、タワーマンションは専有面積の割に間口が広く、北向きであっても日中の室内は比較的明るいといえます。西日が嫌いな人やDINKSなど帰宅が遅くなりがちな人はあまり北向きを気にしないケlスがあります。ただし、立地は限られるので注意が必要です。東京都心部でもエリアによってはやはり南向きでないと値下がりリスクが高いところは少なくありません。

新築のワンルームを買おうと思っていますがどうでしょうか?

A.一悪いことは言いません。やめておくべきです。

 

不動産ブIムになると、必ずといっていいほど供給が増えるのが新築ワンルームマンションです。しかし、新築ワンルームは、マンションの中でも最も値下がりして、含み損が発生しやすいタイプのマンションです。なぜなら、ワンル!ムマンションはほとんどが投資用です。投資用ということは、購入価格に対する年間賃料収入の割合である表面利回りが購入判断のすべてということです。中古で売り出す際、利回りがどれくらいかということで価格が決まってきます。現在、新築ワンル1ムは表面利回りが4%程度で売り出されていますが、一度入居して中古になればたとえl年経たなくてもおそらく6%くらいでないと売れないでしょう。表面利回りが上がるということは、賃料が一定だとすれば、その分価格が下がるということです。たとえば表面利回りが4%から6%になるとすれば、価格は3八万の2に下がるというととです。新築価格が2000万円なら、買った瞬間に約700万円失った乙とになります。それでもなぜ新築ワンルlムが売れるかというと、主に節税対策として高額所得者が購入するからです。ローンを利用して購入すると不動産所得が赤字になるので、本業での所得税や住民税が軽減されます。実際、投資用マンションを購入すると1年目は節税効果でキャッシュフローはプラスになりますが、それが続くのはせいぜい2,3年くらいまで。その後は、管理費などがかさみ「デッドクロス」といって、キャッシュフローがマイナスになり、どんどんキャッシュが流出する状態になります。さらに年数を経ると、空室リスク、リフォーム等の必要も出てきます。その上、売却時に多額の含み損が表に出てきます。ローンを借りているなら、この含み損を現金で埋め合わせなければなりません。どうしてもワンル1ムマンションを買いたいということであれば、都心の好立地で空室リスクの低い中古を検討すればいい話です。新築だけは「命取り」になるので避けなければなりません。

いわゆる「リノベーシヨン物件」は、 立地の割に価格が手ごろでお買い得じゃないでしょうか?

A.内装は新築並みでも、資産価値は築年数に応じたものでしかありません。

 

リノベーション物件とは、中古マンションを不動産会社が買い取り、室内の内装や設備を全面的に新しくして売り出しているものです。見た目は新築マンションと変わらず、個性的な間取りなどにするケlスもあり、何より新築マンションに比べて割安なのが大きなメリットです。しかし、マンションの内装や設備はいくらでも後から変えることができるのですが、基礎や柱、梁といった構造部分は基本的に変わりません。現在の耐震基準である「新耐震」(昭和団年6月1日以降に適用)以前のマンションであれば、大地震の際に大きく損傷するリスクが否めません。むしろ、内装を全部やりかえることで構造部分が見えなくなってしまう点、か問題です。また築年数、か古いものは、排水管や建物の防水など、水回りのトラブルもよく聞きます。マンションの内装や設備は後からいくらでも変えられるということでは、私は新築マンションのモデルルームも見なくていいと言っているくらいです。それはモデルルームというのはしょせん、ハリボテだからです。モデルルームのコlディネ1トがどんなに素敵でも、その物件の市場価値とはまったく関係ありません。マンションの価値で重要なのは、自分では変えることのできない立地であり、環境であり、向き、さらに構造と耐周年数です。マンションの法定耐周年数は釘年で築加年なら残存耐周年数は幻年で、建物の価値はこの期間分しかありません。そういった点は購入後、個人の努力ではどうにもできませんし、だからこそ不動産の価値を左右するものと言えます。内装は自分で変えようと思えばいくらでも変えられるので、極論すればどうでもいい乙となのです。単なる厚化粧にすぎません。私はリノベlシヨン物件はお勧めしません。